（二）加强立法保护，完善保护公民私有财产的法律法规

现阶段我国城市房屋拆迁活动中存在的问题是由多方面因素造成的, 既有宪政理念的缺失, 也有政府职能的转变不到位等等, 但最迫切需要解决的问题还是如何尽快完善城市房屋拆迁相关的法律法规, 尽快形成一套符合中国现阶段国情的城市房屋拆迁法律制度。这套法律制度, 从其体系的构成来讲, 应包括从宪法到法律法规，地方性法规和规章在内, 应包括从实体法到程序法在内, 只有这样, 城市房屋拆迁活动才会得到不断规范, 矛盾、冲突和对抗也才会减到最低, 公民的私人财产权也才会最终得到切实有效的尊重和保护。

１. 《中华人民共和国宪法》的改进建议：

（１）加入“公民私人财产权属于公民的基本权利”

（２）在宪法的结构内容上,公民私人财产权应规定在宪法第二章“公民的基本权利和义务”之中, 第四次宪法修正案对公民财产权的规定是放在第一章总纲之中的。

（３）明确公民私人财产权的救济途径, 特别是针对国家征收时公民所享有的救济权利，应该明确规定。我国现行宪法第13条第3款虽然规定了国家对公民的私有财产实行征收或征用时要给予补偿,但并未规定如公民对补偿数额有异议时还有没有其他的救济途径。[16]

２. 完善《城市房屋拆迁管理条例》及相关法律、法规：

（1）完善被拆迁房屋估价活动的相关规定

①应在《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定对被拆迁房屋进行评估的方法和相应的程序。

②应明确规定区位因素所包含的内容

应在《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定区位因素以《房地产规范》中规定的内容为准, 即“区位因素修正的内容主要应包括: 繁华程度、交通便捷程度、环境、景观, 公共配套设施完备程度, 城市规划限制等影响房地产价格的因素。”

③规定房屋用途的认定应坚持实事求是的原则。

第一种情形, 房屋所有权证记载为住宅或非住宅, 且实际使用也是住宅或非住宅的, 以房屋所有权证记载的用途予以认定;

第二种情形, 房屋所有权证记载的为住宅的, 但在拆迁范围确定前实际作为营业用房使用的, 在交验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后, 按照营业用房认定, 且经营时间的长短不受限制;

第三种情形, 房屋所有权证记载为非住宅的, 但在拆迁范围确定前已经改为住宅或停止经营了3 个月以上的, 应按住宅予以认定。

（2）完善拆迁纠纷处理程序

①取消《城市房屋拆迁管理条例》第15条

关于诉讼期间, 拆迁人可以申请人民法院先予执行的规定

②取消《城市房屋拆迁管理条例》第16条第2款诉讼期间不停止执行的规定。从实践看来，即使达不成拆迁补偿安置协议,被拆迁人的房屋也肯定会被拆掉。因此,对此款规定应当取消。

③取消《城市房屋拆迁管理条例》第17条

因为本条规定同第16条规定前后矛盾。

（3） 取消房屋承租人在拆迁法律关系中处于一方当事人法律地位的规定。

（4） 完善《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的相关规定

①应当规定拆迁许可证的合法性。准许被拆迁人向拆迁管理部门所属的人民政府提出裁决申请, 对裁决不服的, 可以向人民法院提起行政诉讼, 也可不经申请, 直接向人民法院起诉。

②把听证程序由虚变实。对《规程》第7 条所规定的听证程序, 应不限“未达成拆迁补偿协议户数较多或比例较高”,可将对房屋拆迁管理部门的法律义务变为申请的行为, 即 “未达成拆迁补偿安置协议的, 被拆迁人提出听证申请的, 房屋拆迁管理部门应当进行听证。”

③对《规程》第17条进行修改[17]。即将“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的”修改为“被拆迁人或者房屋承租人在裁决书送达之日起3 个月内既未搬迁, 又未向人民法院提起诉讼的”。

（二）政府保护公民私有财产权的措施：

1.规范拆迁主体，正确界定公共利益的性质

强制拆迁权作为政府的强制权利，只能由政府做出，并且是出于公共利益的需要，因经营目的而做出的拆迁行为不能启用国家的强制力。

2.规范政府行为，建设法治和服务型政府

要强化各级政府的服务理念，规范抽象行政行为和具体行政行为，提高依法行政水平，适当挺高拆迁补偿标准。坚决杜绝拆迁工作中的不文明现象，将文明执法和依法行政结合起来，切实履行好政府的依法执政职能。

（三）公民私有财产权获得法律保护的根本途径：

1.明确正当的法律程序

无论是公益性拆迁还是商业性拆迁,正当的法律程序都是保证拆迁合法、公正、有序的必要前提。但因拆迁的目的不同,所适用的法律程序应有所不同。公益性拆迁适用的法律程序应包括并遵循如下内容及顺序:

(1) 预先通告。

(2)政府对要征收的财产做出评估

(3) 向被拆迁人提出拆迁补偿方式、补偿价金的初次要约;被拆迁人可以提出反要约。

(4) 召开公开的拆迁听证会。

(5) 如果政府和被拆迁人在补偿数额上无法达成协议,政府应将案件送交法院处理。

(6) 法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。

(7) 双方最后一次进行补偿价金的平等协商, 为和解争取最后的努力。

(8) 如果双方不能达成一致, 将由法庭来确定“合理的”拆迁补偿数额。

(9) 判决生效后, 政府应在规定的时间内支付补偿价金并取得被征收的财产。

商业性拆迁由其拆迁的目的所决定,其应适用的正当法律程序的内容及顺序如下:

(1) 拆迁预告。

(2) 向被拆迁人提出拆迁补偿方式、补偿价金的初次要约;被拆迁人可以提出反要约。

(3) 拆迁人向被拆迁人说明拆迁行为的必要性和合理性。

(4) 在充分协商的基础上双方达成拆迁补偿协议,并进行公证。

2.公平的拆迁补偿

（1）补偿范围。

补偿范围应包括被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物;土地使用权;被拆迁人其他的利益损失和费用,包括搬迁补助费、临时安置补助费,部分预期利益的损失、房屋的装修费用,与该房地产商誉有关的无形资产。补偿原则上以恢复被拆迁人被拆迁之前的生产、生活状态为标准,消除拆迁对权利人的影响。这样才能对被拆迁人的利益提供有效的保护。

（2）价值标准。

建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》,确立了以市场价格(市场比较法) 为主导的评估标准。另外,为了确保对评估标准的公正性,该《意见》中规定,拆迁人对评估价格有异议的,可以申请复核、自行委托评估;评估价格不一致的,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定;同时,对评估中的弄虚作假规定了罚则。从而在拆迁补偿价值标准制度上形成了有利于被拆迁人的博弈空间。

（3）补偿的及时性与事先补偿原则。[18]

房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时,就开始拆迁行为,导致被拆迁人长期得不到相应的补偿,对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响,严重侵害了被拆迁人的财产权利。所以,保障补偿安置的及时性也是对被拆迁人进行补偿的一个基本原则。同时,为了消除被拆迁人因拆迁所承受的不便,保护其合法权益,应该在房屋拆迁法律中确立事先补偿原则,具体措施是确立银行对房屋拆迁中的补偿安置款项进行严格监管的原则,拆迁人必须在拆迁安置补偿协议达成之后、拆迁行为采取之前,将补偿安置款项存入银行专户,并由被拆迁人直接从银行支取。[19]

结语：

重庆“最牛钉子户”事件发生以后，引发了众多议论。在个人权利、社会法治观念渐入人心的今天，“钉子户”似已褪去贬损的色调，而被涂抹上捍卫个人权利、抵抗强力侵犯的新底色。“最牛钉子户”很容易被解读为伸张个人权利的一面旗帜——如同飘扬在孤楼顶端的旗帜一样。公民的积极维权行动，把法律变成自己的生活，这是法治秩序生成的根本动力。

当然，城市机能更新需要拆迁,没有拆迁就没有发展,但是我们不能漠视因拆迁而受损的公民私有的财产权利。对公民私权尊重与保护的程度,过去是,现在是,将来也一定是衡量一个社会文明程度的核心标准。本次《物权法》法律背景与“钉子户”内容的“恰好”结合，仍然让我们对公民个体博弈能力的增强和财产命运的可预期性，有了更多、更美好的期待。