1994级校友 郭伟

郭伟，男，汉族，1976年10月生，中共党员。中央财经大学财政税务学院校友，1994级税务专业本科毕业，在职研究生学历，硕士学位。郭伟先生曾就职于万科集团、中航万科、新城控股苏州区域公司，历任经营计划部经理、财务总监、集团税务管理部总经理、北京万科副总经理、大连万科总经理、首席投融官、区域公司总经理等职务。

不动产行业转型的三大关键词

信达地产总经理 郭伟

1998年以来，我国房地产行业经历了几轮周期性调整，但这一轮调整与以往有所不同，调整幅度更大，影响也更为深远。不动产行业发展至今，面临新发展模式的转型。不动产企业如何实现转型？结合信达地产相关案例，可以用三个关键词来概括，即：拥抱产业和高科技、坚持长期主义、守正创新。

一、拥抱产业和高科技

不动产是一个与时代变量紧密关联的产业。行业转型的关键是要满足各类消费者对美好生活的向往。探索不动产新发展模式的转型，一定绕不开新技术的使用。在物业资管、商业运营、建筑工程、智能家居和智慧社区等不动产相关链条，要用技术来颠覆原有的不动产生态。如果不动产企业不加大研发投入，不走科技创新之路，就谈不上真正的转型。

在拥抱产业和高科技领域方面，可以做的事情有很多。以我们在北京昌平操作的一个项目作为案例。原来这只是一个写字楼项目，现在将其改造成为中关村信达高科技产业园，盘活了低效资产。实际上，在城乡接合部运作写字楼项目绝非易事。但是我们主动去拥抱产业和高科技，整合各方面资源，成功牵手中关村科技产业，将这栋楼宇重新定位并成功导入产业，利用“元宇宙”等新兴产业的集聚效应，使这个项目焕发了新的生机：从原来一个传统的写字楼，变身为以元宇宙产业为核心的中关村信达高科技产业园，体现出新的价值。通过这一案例，可以窥见不动产未来转型的端倪。

高效运营的不动产，可以是科技和产业发展的重要底座。它不但为人工智能、信息技术、新能源等产业的落地应用提供丰富的场景，又能获取真实需求倒逼产业发展和科技进步。比如，各类建筑地下停车库，如何与新能源绿色储能、充电桩配合？再如，人工智能如何在智慧城市中找到更高效的闭环场景……在这一发展过程中，传统社区住宅、写字楼、酒店、长租公寓、商场、产业园等，都有很多场景和空间可以拥抱产业和科技，不动产与产业、科技相融合，共生共存，大有可为。

二、坚持长期主义

不动产是一个古老的、生生不息的行业，企业不适应环境就会被淘汰。不动产行业面临着一场面向未来的改变，必须告别过去那种简单粗暴、野蛮生长、无序扩张的状态。

分析本轮不动产的行业困境，不能简单地以所有制来区分，比如错误地认为民营企业都不行了。民营企业还是有不少优秀的代表，例如滨江集团，作为深耕浙江特别是杭州的A股房地产上市公司，本轮调控中没有受到损失，反而逆势增长进入行业前十名。

此外，包括美的置业、伟星地产、新希望地产、浙江建杭、武汉恺德等民营房企，在产品品质、区域布局、资金管控等方面都做得不错。我们认为这轮调整的核心问题不在于所有制，国企如果是高杠杆、高负债经营，同样会面临困境。

当下不动产行业转型，应该选择做难而正确的事情。作为房地产企业，理所应当好好地建房子，注重工程质量和工地管理；理所应当好好地尊重客户，给客户提示风险，认真地处理售后问题；理所应当好好地做研发，给市场提供更好、更有竞争力的产品。

很可惜，很多企业没有做到。我们看到，过去几年媒体报道的房屋质量问题高发，有的达到了触目惊心的地步。

信达地产坚守居住属性，致力于百姓安居乐业，真诚守信，秉持匠心，精工建造，持续为客户提供高品质、高质量的住房及服务，没有出现大的房屋质量问题，也没有引起客户群诉。开发的产品相继斩获“鲁班奖”“广厦奖”“白玉兰奖”等行业奖项，广受人民群众喜爱。行业综合排名也在不断上升，从行业100强快速进入行业35强。

在这样的时代背景下，无论是发展还是转型，都需要坚守长期主义，继续深化行业改革。其实制度改革的红利还有不少，比如混合所有制，就是现代企业制度改革的一个重要抓手。2014年，不动产行业出现大量库存。绿城中国（3900. HK）当时面临流动性困难，濒临破产。其中融创入股绿城后，由于两位实控人理念不同，以失败告终。随后央企中交建集团入股绿城24.288％，逐步完成了绿城集团现代企业制度的重塑，对民营创始人也有了有效的制度约束。绿城集团在应对本轮危机中表现出色，逆势增长，稳居行业前十，已经成为混合所有制改革的模范样式。绿城改制的模式，可以成为当下不少房企走出困境的一种可借鉴的案例参考。

民营企业和国有企业都有各自的企业优势，两者之间相互学习借鉴、融合交流的方面很多，都需要切实落实现代企业治理机制，需要恪守行业规律，同时也需要处理好当下与长远的关系，坚守长期主义。

三、坚持守正创新

探索不动产行业新发展模式，守正创新至关重要。要守初心之正，也要守行业之正，同时持续迭代创新。过去几年不动产行业呼啸而起，野蛮生长，很多企业只追求规模、追求各种排名，无节制扩张的同时，背弃了经营的初心，背弃了行业之正。有些企业不择手段、巧立名目地美化报表，无节制地抬高地价，炒作概念，最终眼看着起高楼，又眼看着楼塌了。

不动产行业过去几年在科技创新方面严重落后于时代。为了控制成本，压缩科研的投入，产品和服务的科技创新都严重不足，未来可提升的空间巨大。其中一个案例是信达地产参与管理的北京东直门综合体——信达国际中心项目。该项目立项于2008年，曾经是一个著名的烂尾项目，经过多次流转，最终由中国信达进行了综合解决方案的赋能改造，成为北京市级重点工程，也成为了一个成功的城市更新样板。

信达国际中心项目中有万豪酒店、两栋写字楼和16万平方米的商场等多元业态，住宅比例很稀缺。如何盘活整个资产组合？我们认为不能盲目地压降成本，需要坚守初心，守正的同时还要创新开发运营规划，需要全面综合的创新思维，以及大量高科技的创新运用。比如在信达国际中心，即便是严重的雾霾天，空气也能达到优良标准。

对于信达地产而言，守正就是发挥不动产业务专长，积极参与化解行业风险，在大量不良资产生态链中找准自身的定位，逆周期作为，提高自身的核心竞争力。我们已经参与了河南省100亿元区域一揽子纾困行动，也探索出了武汉复兴路等一系列单体项目纾困模式，切实防范化解了风险，也为不动产的良性发展贡献了一份力量。

“悲观者往往正确，乐观者往往前行”。当前的市场形势，危中有机，机会大于挑战。在此背景下，我们应该去积极拥抱产业和科技、坚守长期主义、坚定守正创新的新发展模式。信达地产愿意在转型过程中，积极主动与产业朋友圈合作，将它们的产业优势与我们的不动产专业能力相结合，在不动产投、融、建、管、退的生态链中，提供信达方案，贡献信达力量，脚踏实地、久久为功地打造专业特色的不动产资源整合商。（2023年第15期 总第15期）

本文原载于2023年11月20日《中国房地产报》11版。

注：本观点不代表中央财经大学财政税务学院的观点

审核：陈士平